O que está acontecendo no setor europeu de self-storage? Um panorama de 2024-2025
As operações de self storage na Europa foram impactadas por diversos fatores no último ano, incluindo a inflação e a retração do mercado imobiliário. Mesmo assim, elas permanecem resilientes e apresentam ganhos impressionantes. O CEO da Federação das Associações Europeias de Self Storage oferece uma visão geral do que está acontecendo na região.
O setor europeu de self storage continua a crescer, apesar de um ano desafiador, em que os operadores enfrentam pressões inflacionárias e incertezas econômicas. Cerca de 1,8 milhão de metros quadrados de espaço foram adicionados ao mercado local em 2024. Isso pode não parecer grande coisa para os padrões americanos, mas representa um aumento aproximado de 10% para a nossa região.
Embora o Reino Unido continue sendo o maior mercado industrial da Europa, com um terço do espaço, sua participação está diminuindo à medida que mais unidades são abertas em todo o continente. Atualmente, há serviços de autoarmazenamento em quase todos os países europeus. A seguir, uma visão geral do que está acontecendo nesta região.
Consolidação da Indústria
O setor europeu de self storage continua a se consolidar, com grandes players e investidores institucionais buscando expandir seus portfólios. Bons terrenos para construção são difíceis de encontrar, especialmente em grandes cidades como Londres e Paris. A obtenção de licenças de construção pode levar até um ano, e os prazos de construção estão aumentando. No entanto, as aquisições podem proporcionar um caminho mais rápido para o crescimento; e houve algumas vendas bastante significativas no último ano.
Em agosto, a Shurgard Self Storage Ltd. adquiriu a Lok’nStore, a quarta maior operadora do Reino Unido. Isso tornou a Shurgard a terceira maior fornecedora no Reino Unido e expandiu sua presença para além da Grande Londres. A empresa também adquiriu plataformas na Alemanha, aumentando significativamente sua presença por lá.
Em janeiro, a Safestore Holdings PLC, que por muito tempo se concentrou apenas em aquisições na França e no Reino Unido, adquiriu a EasyBox na Itália em uma joint venture com a gestora de ativos americana Nuveen Real Estate. Essa aquisição se soma a outras realizadas nos últimos anos na Bélgica, Alemanha, Holanda e Espanha.
Outra grande operadora do Reino Unido, a Access Self Storage, está atualmente no mercado, com rumores de interesse de investidores americanos e também de operadoras locais. Sempre que um portfólio com 10 ou mais ativos de qualidade entra no mercado, há uma abundância de compradores interessados. Também estamos vendo grandes investimentos em locais de armazenagem de contêineres e áreas rurais.
Pressão inflacionária
A inflação certamente impactou o setor europeu de self storage no último ano. As operadoras estão enfrentando aumento nos preços da energia, o custo da dívida, problemas com pessoal e, em muitos casos, aumentos de impostos. De fato, à medida que o setor cresce e se torna mais lucrativo, pode se tornar um alvo para governos que buscam aumentar sua base tributária. Some-se a isso a redução da demanda, com a desaceleração do mercado imobiliário e o aperto nos gastos do consumidor, e muitas operadoras registraram queda nos lucros no ano passado.
Dito isso, o setor nesta região desfrutou de vários anos de bons resultados após a pandemia, e a maioria dos operadores prevê uma recuperação em 2025, com a redução das pressões inflacionárias. Há pouca evidência de desaceleração do crescimento, visto que o pipeline de novos empreendimentos permanece forte.
Conscientização do cliente e tipos de produtos
A conscientização sobre o autoarmazenamento continua sendo um problema na Europa, especialmente em países onde o setor ainda é jovem, como Portugal. Mesmo no Reino Unido, o mercado mais maduro, metade da população não entende o que é o produto. Isso significa que há clientes em potencial com necessidade de armazenamento que nem sequer consideram a possibilidade.
Os clientes em potencial também podem ter dificuldade para entender as diferenças entre as opções de self storage, especialmente ao pesquisar online. Isso pode levar a compras mais baseadas em preço do que em uma solução personalizada para suas necessidades.
Por exemplo, existem pouquíssimos locais de self storage estilo rancho, com acesso direto, na Europa, em grande parte devido ao custo do terreno. No entanto, há um mercado crescente de armazenagem em contêineres. Esses negócios tendem a surgir em áreas remotas, onde o terreno é mais barato. Às vezes, funcionam como um negócio secundário em fazendas ou instalações industriais.
Embora obviamente não obtenham o retorno por metro quadrado de uma instalação construída para esse fim, essas operações exigem baixo investimento inicial, muitas vezes iniciadas em terrenos arrendados com contêineres arrendados. Em vez de depender do crescimento do capital e do valor patrimonial da propriedade subjacente, os operadores desses negócios buscam crescimento rápido para gerar fluxo de caixa. Felizmente, os contêineres de armazenamento são atraentes para clientes comerciais que buscam unidades maiores com fácil acesso.
Outro segmento do setor europeu de self storage que está crescendo rapidamente são os microsites, comuns principalmente na Áustria e na Alemanha, e que se espalham por todo o continente. Frequentemente abertos em espaços comerciais vazios, esses microsserviços são gerenciados remotamente e, às vezes, têm apenas 20 unidades ou menos.
O lado positivo é que este modelo permite que os proprietários entrem em locais urbanos muito próximos dos clientes. Alguns desses locais nem sequer têm estacionamento, pois os inquilinos vão a pé até a unidade ou usam o estacionamento na rua. O desafio está em escalar com rapidez suficiente para tornar o investimento rentável. Também houve preocupações com atividades criminosas e incêndios em locais sem funcionários no local. O sucesso a longo prazo deste nicho ainda está incerto, mas certamente está mudando a forma como as pessoas pensam sobre o self storage na Europa.
Nova tecnologia
Assim como em todos os outros lugares, a tecnologia está mudando o setor de self storage na Europa. Os operadores não podem mais construir instalações e esperar que elas operem por 30 ou 40 anos com melhorias de capital limitadas. Eles precisam considerar a largura de banda para o número crescente de ferramentas que estão chegando ao mercado.
Criminosos estão usando a tecnologia para acessar locais de self storage e inspecionar unidades em busca de mercadorias de alto valor, o que significa que os operadores precisam aumentar seu nível de segurança por meio de sistemas de videovigilância e comunicação remota baseados em inteligência artificial. Fechaduras eletrônicas também estão se tornando mais comuns, principalmente em novos empreendimentos. À medida que mais operadores as incluem, os inquilinos esperarão vê-las nas portas de suas unidades? Só o tempo dirá.
Até o marketing está mudando com o uso crescente de ferramentas de busca baseadas em IA e a possibilidade de um inquilino reservar uma unidade usando um assistente de IA sem precisar visitar o site de um self storage. Será muito interessante ver como estará o negócio daqui a 10 anos, pois provavelmente haverá mais mudanças do que na década anterior.
Finalmente, a legislação de sustentabilidade está sendo promulgada na Europa, o que significa que as instalações de self storage precisarão investir em tecnologias que gerem energia verde e conservem recursos. Painéis solares, sistemas de climatização com eficiência energética e iluminação LED são apenas alguns exemplos em uso hoje.
Mais mudanças de marketing
Também estamos observando outras mudanças na forma como os operadores de self storage promovem seus negócios na Europa. Enquanto as promoções online (predominantemente o Google AdWords) continuam consumindo a maior parte do orçamento, os operadores estão investindo mais em publicidade offline para aumentar a conscientização do público. Campanhas locais os ajudam a fortalecer sua presença na comunidade e direcionar mensagens para pessoas com maior probabilidade de procurar por armazenamento.
Mesmo com todas essas transições, o futuro parece promissor para o self storage na Europa. Dos mercados emergentes aos mais maduros, ainda há muita demanda inexplorada. Os operadores locais permanecem otimistas em 2025, e continuamos observando forte interesse no setor por parte de investidores institucionais.