Após o Boom: O que esperar para setor de self storage em 2026

Este ano serviu como um reinício para a indústria de self storage. Após o boom de desenvolvimento impulsionado pela pandemia ter deixado efeitos duradouros, a recente desaceleração na nova oferta permitiu que os operadores recuperassem o equilíbrio, com uma demanda mais estável e um caminho mais claro para a estabilização. A resiliência do setor continua a se originar de eventos da vida que transcendem os ciclos econômicos, mesmo enquanto as tendências do mercado imobiliário e as condições econômicas mais amplas moldam o desempenho de curto prazo.

Um fator que deve influenciar o futuro do self storage é a mudança na composição de sua base de clientes. Os millennials continuam entre os maiores grupos de usuários, mas a questão agora é como os jovens adultos de hoje vão navegar pelo cenário econômico e social atual. Cada vez menos, estão atingindo marcos tradicionais que antes eram considerados marcadores da vida adulta.

Em 1975, cerca de 45% dos jovens adultos já haviam saído da casa dos pais, trabalhavam, eram casados e tinham filhos, segundo um relatório do Censo de 2025. Em 2024, esse número havia caído para apenas 28%, uma queda que ressalta como a independência econômica se tornou o principal padrão em uma era de aumento vertiginoso dos custos de moradia, alimentação e vida. Para o setor de self storage, essa mudança traz implicações reais: se menos jovens adultos formarem lares independentes, os impulsionadores de demanda podem evoluir de maneiras inesperadas.

De volta à estabilidade

Especialistas do setor descrevem 2025 de forma ampla como um ano de estabilização, que se seguiu ao aumento pós-COVID-19 no desenvolvimento e à volatilidade que isso trouxe. O ajuste do mercado trouxe volumes de transações normalizados, taxas de capitalização mais estáveis e crescimento moderado dos alugueis. Em setembro, o setor registrou seu primeiro mês de aumentos incrementais nas taxas após quase três anos de quedas: os aluguéis anunciados pela Yardi Matrix subiram 0,9%, segundo um recente relatório nacional de self storage da Yardi Matrix.

Essas tendências — junto com ocupações consistentes e uma diferença cada vez menor entre compradores e vendedores — sinalizam um retorno a uma base mais saudável, segundo Cameron Paktinat, diretor-gerente da DXD Capital.

Para alguns operadores, porém, 2025 foi apenas um ano sem graça. Charles Byerly, presidente e CEO da Westport Properties, observou que o otimismo desde cedo — impulsionado pelas expectativas de uma administração pró-crescimento e uma regulação mais branda — desde então diminuiu diante de obstáculos macroeconômicos.

“Nossos motoristas de demanda são consistentes em termos de eventos da vida”, disse ele. “Mas realmente precisamos de mobilidade, que é um dos nossos maiores motores, para estar em plena forma, e no momento isso simplesmente não é verdade.”

A desaceleração do mercado imobiliário também tem sido um fator importante, pois os dois setores estão intimamente ligados. Altas taxas de juros e uma incerteza econômica mais ampla têm limitado compradores e vendedores até agora, mas os operadores de self storage estão otimistas de que essa tendência vai acabar em breve.

“Prevemos um descongelamento dessa dinâmica à medida que as taxas de juros caírem e os vendedores estiverem dispostos a colocar suas casas à venda novamente”, disse Matthew Tice, co-CEO da Devon Self Storage e membro do The Inland Real Estate Group of Co.

No final de outubro, o Comitê Federal de Mercados Abertos reduziu as taxas de juros em 25 pontos-base pela segunda vez consecutiva, elevando a taxa base para 3,75 a 4%, a menor em três anos. A medida, motivada pelo aumento do desemprego e pela inflação persistente, era amplamente antecipada. Enquanto os mercados financeiros esperam outro corte em dezembro, o presidente do Federal Reserve, Jerome Powell, alertou que não é uma “conclusão inevitável”.

Uma desaceleração na construção nova

Ainda assim, para a indústria de self storage, até ajustes modestos nas taxas têm efeitos em cascata. Aliviar os custos de empréstimos pode reabrir o acesso ao capital, mas eles chegam em um momento em que os incorporadores já estão recuando.

O aumento dos custos de construção, desde materiais até terrenos, combinado com a queda dos aluguéis, tornou mais difícil planejar novos projetos. Após o boom da era da pandemia inundar muitos mercados com nova oferta, o setor agora está caminhando para um ritmo de crescimento mais medido e sustentável.

Essa recalibração é tanto necessária quanto saudável, segundo Tice, que acredita que os próximos dois anos trarão entregas abaixo da média de novas unidades, o que ajudará a demanda a alcançar o estoque existente.

O gerente de Business Intelligence da Yardi Matrix, Doug Ressler, compartilha esse sentimento, observando que muitos projetos foram pausados no segundo trimestre de 2025, um sinal claro de estratégias de desenvolvimento mais cautelosas se consolidando. Dinâmicas regionais também tiveram um papel. O excesso de oferta continua pesando nos aluguéis em áreas metropolitanas de alto crescimento, como Atlanta e Orlando, enquanto mercados como Nova York e Nashville, onde novas construções estagnaram, estão vendo benefícios na forma de preços estabilizados.

A lacuna entre compra e venda

A desaceleração na construção nova não está apenas remodelando o desenvolvimento. Também está influenciando o comportamento de investimento. A atividade de transações no setor de self storage diminuiu, com apenas certos negócios ainda sendo concluídos. Byerly vê a desaceleração como uma correção necessária da diferença entre preço e venda, e não como um retrocesso. “Acho que é saudável para a indústria, dado o volume de oferta que entrou nos últimos anos”, ele observou.

Mesmo com a diminuição do volume das transações, o sentimento financeiro parece estar se estabilizando à medida que a confiança dos credores retorna gradualmente. De acordo com a Pesquisa de Credores CRE 2025 da DXD Capital, 94,1% dos credores ainda têm como alvo aquisições e 88,2% continuam abertos ao desenvolvimento do zero. Chris Bailey, diretor-gerente da DXD Capital, disse ao Multi-Housing News que aquisições estabilizadas ou de valor leve a médio continuam atraindo mais atenção, graças aos fluxos de caixa previsíveis e à análise mais fácil.

O momento também tem sido visível no campo do refinanciamento. No terceiro trimestre de 2025, várias carteiras importantes garantiram novo capital. Em setembro, uma joint venture da Centerbridge e da Merit Hill Capital obteve US$ 425 milhões para refinanciar um portfólio de 78 propriedades, abrangendo 32.000 unidades e 4,7 milhões de pés quadrados em vários estados. Os ativos registraram coletivamente um aumento de 18% no lucro operacional líquido desde 2023.

Naquele mesmo mês, a Prime Storage conseguiu um empréstimo de refinanciamento de US$ 156 milhões para seu NYC Prime Self Storage Portfolio, uma coleção de três propriedades de ativos Classe A totalizando mais de 7.200 unidades em três distritos. O pacote de financiamento foi liderado pela Affinius Capital, com a 3650 Capital fornecendo mais 36 milhões de dólares em dívida de mezanino.

À medida que os mercados de capitais recuperam algum equilíbrio, os operadores estão voltando sua atenção para o caminho à frente. Embora as perspectivas para 2026 tragam um novo otimismo, uma série de obstáculos práticos permanecem.

Desafios para 2026

Três grandes desafios se destacam à medida que a indústria avança para o próximo ano, segundo Paktinat. A primeira é o aumento dos custos de aquisição e retenção de clientes. Mesmo com uma demanda saudável e marketing digital, os custos aumentaram significativamente. O lado positivo, ele observou, é que os clientes de armazenamento tendem a ficar mais tempo depois de se mudarem, uma dinâmica apoiada pela flexibilidade dos contratos mensais.

No que diz respeito à política pública, Paktinat apontou para as conversas em andamento sobre regulamentos de aluguel. Durante a pandemia, vários estados introduziram restrições temporárias ao aumento dos aluguel, e essas discussões continuaram em alguns mercados. Essa legislação potencial poderia limitar a capacidade dos operadores de gerenciar preços em tempo real. O terceiro desafio é um ambiente de capital mais conservador, que provavelmente persistirá até o próximo ano. “Em 2026, esperamos uma subscrição mais rigorosa e detalhada”, disse Paktinat, acrescentando que o foco estará em fechar os acordos certos.

Byerly ecoou os mesmos desafios, ao mesmo tempo em que enfatizava os ventos econômicos mais amplos, especialmente os efeitos dominó das tarifas. Ele alertou que o impacto total desses custos ainda não foi sentido. “Não é sustentável para as empresas não repassarem esses custos para os consumidores”, disse ele.

Enquanto isso, historicamente, os aluguéis pedidos permanecem abaixo dos picos recentes, mais próximos dos níveis de 2016–2017, refletindo como a incerteza macroeconômica continua pesando sobre o poder de precificação. “Precisamos de clareza sobre a economia como um todo, um consumidor confiante e um mercado imobiliário que se estabilize em preços, taxas de juros e volume de transações. Do ponto de vista do armazenamento, isso vai se resolver se conseguirmos entender o lado macro”, observou Byerly.

Os desafios atuais da indústria, de muitas maneiras, prepararam o terreno para um ano mais disciplinado e deliberado que está por vir. Após um período de recalibração, os operadores entram em 2026 com uma compreensão mais clara de como é o crescimento sustentável e o que será necessário para alcançá-lo.

O que esperar

Líderes do setor concordam que o self storage amadureceu e se tornou um setor capaz de se sustentar mesmo em meio a ventos contrários. Grande parte dessa confiança vem dos mesmos fatores duradouros que há muito sustentam sua resiliência: eventos de vida que continuam a impulsionar a demanda independentemente das oscilações econômicas.

Tice está convencido de que a durabilidade do setor se manterá até 2026, sustentada por fortes ventos demográficos favoráveis. O que manterá o crescimento estável são “as realidades demográficas das coortes de idade privilegiada que continuam buscando conveniência, mobilidade e soluções de armazenamento que atendam a estilos de vida em evolução.”

Enquanto isso, a Ressler espera que o crescimento seja moderado, porém resiliente, com foco contínuo na gestão de receita, retenção de inquilinos e operações habilitadas por tecnologia. O clima econômico mais amplo e os recentes cortes de juros do Federal Reserve devem apoiar ainda mais a estabilização.

Ainda assim, crescimento mais lento não é necessariamente uma desvantagem. Paktinat vê valor na moderação.

“Os fundamentos vão ser estáveis, talvez estáveis a modestos — nada de louco no lado do crescimento da receita”, disse ele. “E isso vai nos permitir manter uma abordagem disciplinada, adicionando instalações de alta qualidade.” A longo prazo, ele permanece otimista quanto à trajetória do setor.

Do ponto de vista macro, a perspectiva permanece saudável, com menos riscos estruturais do que muitas outras classes de ativos.

“Sou muito otimista com self storage”, disse Byerly. “Há um bom desempenho a longo prazo e, como em todas as indústrias e economias, há ciclos. No mercado imobiliário, sabemos que os ciclos existem e os superamos. Às vezes duram um ano, às vezes de três a cinco anos. Você só não sabe o que vai acontecer.”

A reestruturação da indústria deste ano abriu caminho para um crescimento mais estável em 2026 e além, baseado em fundamentos e não em frenesi.

Fonte: https://www.multihousingnews.com/self-storage-industry-trends/